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家中遭窃 物业公司被判赔偿20%
浏览次数:264   发布时间:2012-06-10     [返回列表

希望自己住得舒心、住得安宁,是众多购房者在挑选并购买住宅时最起码的愿望。购房者此种愿望的实现,需要依靠物业公司提供一流的、专业的、规范的物管服务来实现。但是,一旦业主遭遇财产损失,是否应向物业公司要求赔偿?物业公司的赔偿责任该如何界定?本期拍案说法为您解开疑惑。 

 原告:张庆,称已依约向物业公司按时交纳管理费,物业公司存在管理上的疏漏,要求物业公司赔偿自己的全部损失共59560元 

 被告:某物业公司,称已尽到保安责任,拒绝赔偿 

 案由:张庆家中遭窃 

 8月22日晚,家住在北京市某住宅小区的张庆,一回到家门口便发现情况不妙:只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏,整个门都损毁变形。入房一看,箱柜、衣物一片狼藉,张庆遂报案。 

 据统计,张庆家中被盗现金8300元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套,共计损失价值59560元,该案至今未侦破。 

 在张庆看来,每月交纳物业管理费,把自家财产交给物业公司看管,如今小偷破门而入,物业公司竟毫无知觉,不管怎么说都存在管理上的疏忽,应赔偿自己的全部损失。 

 事发后,张庆找到物业公司协商赔偿事宜,但该公司不予理会。张庆遂把物业公司告到法院,要求该公司赔偿损失59560元。 

 据物业公司辩称,它的管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证,认真落实了保安员职责制度、交接班制度,对车辆的进出做好登记,无奈小偷厉害,是小偷偷走业主的东西,业主应通过公安机关向小偷索赔。 

 物业公司表示,业主所交纳的物业管理费不可能完全消除因犯罪行为可能引发的财产和人身安全的风险,该公司已尽到相应注意和防范的义务,对原告被盗案件的发生并无过错,故不应由被告承担赔偿责任。物业公司向法院提供了在失窃期间,其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。 

 据查,2003年5月21日,张庆入住该住宅后,与物业公司签订了《住宅小区管理公约》,约定:物业公司按照有偿服务原则管理小区,张庆按住房建筑面积0.5元/平方米/月的标准交纳综合管理服务费。协议签订后,张庆依约按时交纳了管理费。 

 一审:物业公司无需赔偿 

 一审法院认为,物业公司在履行物业管理服务合同时,制定了对出入小区的车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度,对小区内住户的财产尽到了合理、谨慎的注意义务。 

 张庆并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同,物业公司无从知晓张庆私人物品的种类及价值,对此也就不负有法律上的责任。且目前张庆住宅被盗案件尚未侦破,其财物损失的数额无法确认。 

 一审法院驳回张庆要求物业公司赔偿的请求。一审宣判后,张庆不服,向北京市中级人民法院提起上诉称;物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护,作为业主,屋内财产在上班、上学后全部置于物业公司保护之下,在这种情况下失窃是物业公司严重违约和失职所致。 

 二审:物业公司应赔20%  

市中院经审理后认为,物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。从本案证据可知,失窃案件发生时,犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门(其中一重是钢制防盗门),进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去。 

 由此可见,物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏,对罪案未能及时发现、制止,对由此造成的损失负有一定过错,应承担相应的赔偿责任。 

 因案件发生在室内,发现入室盗窃有一定难度,而业主对其室内财产负有主要的安全保障责任,故法院判决物业公司承担20%的赔偿责任。又因上诉人张庆向公安机关报案时出示了可信证据,而物业公司在两审诉讼中均未提交证据进行反驳,故法院认定张庆的损失为59560元,即物业公司应承担损失赔偿额为11912元。 

 法官:物管未尽安全保障义务 

 法院法官说,该案的终审判决应当引起物业公司的重视,在日常管理中要尽到合理限度内的安全保障义务。 

 安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。义务人未尽到合理限度内的安全保障义务,因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害,应当承担损害赔偿责任。 

 本案中,由于物业公司的工作疏漏,没有及时发现业主财产被盗,存在过错。因此,物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。物业公司在承担相应的赔偿责任后,有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。 

 近些年来,社会上出现了许多普通公众在诸如住宿、餐饮、娱乐等公共场所受到意外伤害的事件,还有一些犯罪分子在以上公共场合实施严重侵害他人人身、财产安全的侵害行为,但直接的侵害行为人无法确定或虽能确定但其无力承担赔偿责任时,受害人因此所遭受的人身、财产损害如何得到及时、全面的权利保护时,最高法院从侵权法中的一般安全注意理论和我国目前社会发展程度出发,及时地出台了《人身损害赔偿司法解释》等规范性文件,规定了自然人、公司、其他组织在从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或其他社会活动的安全保障义务。 

 此案中,从张庆与物业公司二审判决的结果看,法院判决物业公司承担20%的补充赔偿责任,依托的实体法也是《人身损害赔偿司法解释》第六条规定的安全保障义务。这种安全保障义务有三项重要内容:(一)从事相关社会活动的人如疏于安全保障义务的不作为行为,导致受害人的人身、财产损害的,其应承担损害赔偿责任;(二)如受害人的损害是因第三人的侵权行为(包含犯罪行为)所致,安全保障义务人有过错的,应当承担补充赔偿责任。该补偿赔偿责任的范围,与其能够制止或防止损害的范围相适应;(三)安全保障义务人在承担了相应的补偿责任以后,可以向实施侵权行为的第三人追偿。 

 物业公司提供的服务也是一种安全保障义务吗? 

 按照《物业管理条例》规定,物业公司在其物业管理区域内有法定义务做好安全防范工作,做好治安、环保、物业装饰装修和使用等物管服务,对其中的治安工作,也有人认为是一项保安安全义务,这种义务有些是法律、法规等规定的法定义务,但大部分是双方的物业合同约定的合同义务。 

 如本案中的张庆在其二审上诉理由声称的“物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护”等承诺,也是一种合同安全保障义务,其保障的对象是物业管理区域内的业主。 

 物业公司提供的保安安全义务的主要内容是,在物业管理区域内建立保安、消防等制度,日常管理中要做好门卫、巡视、防火防盗、监视出入门的可疑物品、车辆,对来访人员进行来客登记、对小区内业主办理出入证件出入,对拾遗物品建档管理等小区综合的、全方位的安全防范制度。对物业公司的管理人员,有些地方政府还出台硬性的管理规定,实行资格考试制度,要求持证上岗。 

 因此,物业公司对业主提供的是专业的、规范的、现代的保安安全服务,其安全保障注意的程度要比普通的从事社会活动的人、公司或组织要高得多,是一种职业上的注意义务,有同医生、警察、律师等职业人员出于从事特殊岗位、特殊职业所需要的职业上注意义务一样,如有条件,有能力防范外来的危害时,却因疏忽大意或过于自信等原因疏于防范,给业主造成人身、财产损害的,应承担民事赔偿责任。 

 此案中,二审法院对物业公司保安安全的注意义务的要求,也是从职业上的较高注意义务出发,认为犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门(其中一重是钢制防盗门),进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去事实,从普通人的日常生活经验法则,推定物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏,有过错,按照民法的过错原理,依托业主享有安全保障权利,在最基本的安全保障义务之上,合理地分配了公平、正义,判决物业公司承担补偿赔偿责任。 

 业主遇到这种情况,应该怎么做才能保护好自己的权益? 

 目前,在房价居高不下的年代,购房者承受了各种压力。购买房屋的目的,是希望自己住得舒心、住得安宁,这是众多购房者在挑选并购买住宅时最起码的愿望。购房者此种愿望的实现,需要依靠物业公司提供一流的、专业的、规范的物管服务来实现。 

 但是,现今的物业管理服务存在的问题很多,有些制度形同虚设,不能很好地保护业主的人身、财产安全。因此,业主需要有同张庆一样的维权意识,积极行使在物业管理中的权利,参加业主大会,行使选举权被选举权,表决通过业主公约和业委会章程,决定业主有关的重大事项,监督各种制度的实施与执行,以此体现业主还是自己房屋的主人,从而保护好自己的权益。

 

 

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